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中国楼市这一年:博弈与向前

  2011年和过去的几年一样,楼市让人牵挂,让人纠结。
  上至中央,中至地方政府,再到地产商,以及普通百姓,无不关注着极为简单又极为复杂的两个字:房价。
  毋庸置疑,2011年,“十二五”开局之年,定会在中国楼市发展史上,留下浓墨重彩的一笔。而我们该怎样梳理中国楼市这一年?
  这一年,调控力度空前。
  这一年,保障房建设史无前例给力。
  这一年,房价在年底终现拐点。
  这一年,房产税开始试点。
  这一年,“地产艺人”和地产专家更加活跃。
  ……
  2011年,有关中国楼市,有太多话要说。该从哪些角度切入?能否在纷繁复杂中发现大势?
给力 限购与保障房限购和保障房,连同国家决心等其他因素,共同形成一股合力,将社会对楼市的预期及楼市本身,推到“回归合理”的方向和轨道。
  1月26日,“新国八条”出世,中央确定了八大楼市调控政策。其中明确提出对拥有多套房产的购房人实行“禁购”。
  早在去年4月,限购和限贷政策即已出台,以“新国四条”和国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》为标志,三套以上购房被暂停发放贷款。
  然而,去年10月,商品房销售量和房价反弹,到12月达到高峰。“一些人有的是钱”。在“限购”和“限贷”不见效果之时,带有“禁购”表述的“新国八条”出台。
  不止中央“开药方”,全国40多个城市也先后出台了商品房限购措施等。中央要求,各省在年初制定本地房价调控的明确、量化目标,公之社会。达不到的要约谈甚至问责。无疑,“落实地方政府责任”,具体而明确,让新政效果有了可以预期的结果。不止这些,保障房的给力影响了社会对楼市的预期。
  今年1月,住建部宣布,2011年我国将开建保障性住房1000万套,比2010年的580万套增长70%,其面积大体相当于2010年全年商品房的供应量,创历年之最。
  而按计划,“十二五”期间,国家将建设3600万套保障房。这些数字的背后,是艰巨的任务。盖如此多的房子,需要大量的地,大量的资金,大量的设备,国家具备这些吗?
  事实证明,看似“不可能完成的任务”进展不错。11月10日,住建部称,截至10月底,今年全国城镇保障性安居工程开工已超过1000万套,实现了年初计划的目标任务。这为“十二五”期间的计划开了个好头。
  进入11月,房价拐点出现,趋向下行。而从今年开始,房产税一词,似乎很陡然地,日渐逼近我们的生活。
  一场看不见的博弈在暗地里进行。刚需者终有刚需,开发商则需要尽快回笼资金。前者憋着等待“抄底的最佳时机”,后者苦撑不愿意让利。这个僵局的打破,需要有一方“hold”不住。
  限购和保障房的合力,终于让高企的房价逐步低头。国家统计局公布的数据显示,10月份70个大中城市房价平均环比下降0.14%,今年以来首次出现环比下降。
  11月,“拐点”出现。北京等地,部分远离市中心的楼盘开始大幅降价。一些城市出现“退房潮”。国家统计局数据显示,11月国房景气指数创下28个月新低,仅为99.87,接近2008年10月全球金融危机时候的99.68的数值。
  持续的调控,还使中国土地市场明显降温。北京中原地产市场研究部数据显示,今年前11个月,全国130个主要热点城市土地出让金收入为1.18万亿元人民币,同比减少5200亿元,下降近三成。
  房产税,这一楼市“达摩克利斯之剑”,自今年开始,日益走近民众生活。年初,与“新国八条”仅隔一天,房产税开始在上海、重庆两地试点。尽管从征税范围到税率来看,均“不足够有杀伤力”,但其试点本身即是一种带有威慑力的信号。
  日前,中国财政部财政科学研究所所长贾康称,年底将会对重庆、上海两地的房产税试点情况进行总结,届时会出台下一步扩大试点的方案,而扩大试点城市名单尚未确定。
  有分析认为,未来房地产调控大方向,将是以房产税等经济手段来逐步替换“限购令”等行政手段。
坚定 明年的方向
  岁末,一些城市的房地产调控政策即将到期。明年,调控是否还会继续,很多人在揣测。他们认为,这其间有着极为强烈的博弈。而中央政治局的表态掷地有声:调控政策不动摇。
  房地产行业,是支柱性行业,更是基础行业。它的一举一动,有高达数十个行业与之关联。如水泥、钢材、玻璃、家电等等。而这些,均关系就业。
  年底了,不完全调查显示,至少有7个城市的调控政策即将于12月31日到期。而明年,这些城市还会限购吗?这一切,现在还是未知。在多地楼市细节走向不明朗之时,一些猜测开始见诸媒体。
  有分析认为,限购与否的背后,有着多方复杂博弈,明年限购是否继续,未知。未知,这是一种暧昧的表达。而楼市不需要暧昧,而需要清晰。
  国务院参事、国务院发展研究中心金融所所长夏斌直言,中国房地产市场不打,中国肯定要出事。打狠了,可能也会出事。他认为,房地产业涉及方方面面,能不能有艺术地调控好房地产市场,是明年宏观调控的关键和难点。
  任兴洲、邓郁松、许伟,国务院发展研究中心市场经济研究所的这三位专家,在媒体发表观点,条分缕析地论证“房地产调控处在关键时期,应坚持调控不动摇”。他们认为,坚持房地产调控有利于经济社会的持续健康发展,国家应继续坚持和完善房地产调控,并着手建立长效机制。
  最为清晰的声音,终于在12月9日出现,中央政治局会议透出信息:“坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,促进房地产市场健康发展。”5天后的12月14日,中央经济工作会议强化了这一信息。
  当前,短期调控效果已基本实现。其一,部分城市房价过快上涨趋势基本得到遏制。其二,“限购令”等调控措施已基本将投资、投机性需求挤出市场。
  就长期调控目标而言,房价合理回归、房地产市场健康发展仍任重道远。所以,2012年的中国楼市,必然仍将让人牵挂,让人纠结。
2011楼市关键词
  【新国八条】1月26日,国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”),要求强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。“新国八条”是我国近几年有房地产调控政策以来最严厉的政策组合。
  【46城市限购】2月16日,北京正式公布了贯彻“新国八条”的“京十五条”,其中关于“限购”的细则,被称为最严厉的“限购令”,要求外地人购房须提供连续5年以上纳税或社保证明。同时,已有一套房的本市居民限购一套房,已有2套房的本地人和已有1套房的外地人暂停购房。目前,全国共有46个城市出台以“限购”为核心的楼市调控政策。
  【1000万套保障房】2011年是“十二五”开局之年,按照“十二五”规划,未来5年将新建保障性住房3600万套,其中2011年1000万套。住房和城乡建设部公布,截至10月底,全国城镇保障性安居工程开工已超过1000万套,今年的保障房建设任务顺利完成。
  【房产税试点】1月27日,上海、重庆宣布次日开始试点房产税,上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房;重庆征收对象是独栋别墅高档公寓,以及无工作、无户口、无投资人员所购二套房。此后,两地的高端不动产都明显出现成交量下降、价格趋稳。以房产税等经济手段逐步替换“限购令”将成为未来房地产调控的大方向。
  【降了】往年“金九银十”销售季节,在2011年彻底变为“铜九铁十”。“降价潮”逐渐蔓延全国。万科、绿地、龙湖等大型房企在北京、上海等重点城市的一些项目降价幅度超过20%。
声音
  我们在几年前就撤出了住宅市场,再也没有购买过任何住宅立项的土地。今天住宅降价,出现了砸售楼处等恶性事件,这一点也不奇怪,住宅的降价是迟早的事。
——SOHO中国董事长潘石屹
  2012年万科的发展策略是过冬。冬天策略,现金流很重要,有的时候现金流比利润率更重要。第二个,要求卖楼更积极一点,不能有存货,不能囤地。第三,更慎重地买地。第四,管理都要围绕冬天来运营,也就是说该节约的要节约一下。最后,冬天把身体练好。
——万科集团总裁郁亮
  继股市之后,楼市投资的“黄金期”已经过去。楼市一旦丧失“挣钱效应”,必然回归理性价格。最强大的政策莫过于限购(限价)之后推出房产税和3600万套保障性住房全面落实,届时楼市必然只剩下居住属性。
——网友“菜小小号”
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